Pourquoi je ne suis plus propriétaire d’un immeuble à revenus à Montréal

Voir même pourquoi je ne suis plus propriétaire du tout !

propriétaire immeuble à revenus
Non, ce n'était pas notre immeuble ! Celui-ci est juste plus beau pour l'image à la une de cette publication, haha ! - Crédit photo : YULorama
Pourquoi je ne suis plus propriétaire d’un immeuble à revenus à Montréal

Il y a quelques années de cela, mon mari et moi avions pris la décision d’acheter un triplex à Montréal. Sur papier, tout semblait beau et logique : bon investissement, les loyers des locataires allaient nous permettre d’habiter près du centre-ville pour un prix raisonnable, un triplex c’est «pas trop d’ouvrage» comparativement à un plus grand immeuble à logements et nous avions trouvé un bon deal. Enfin, on croyait.

Une mauvaise surprise n’en attend pas une autre

Nous avions donc trouvé ce triplex pour moins de 600 000$ et après inspection, nous étions convaincus que, mis à part certains petits travaux d’entretien normaux, c’était un bon vraiment deal. 

Le lendemain de notre passage chez le notaire en juin, lors de travaux d’embellissement du rez-de-chaussée où nous allions emménager, nous avons trouvé un vice-caché. La moitié de l’électricité du logement du 2e étage était branchée sur notre logement car seulement 40 ampères était réellement branchés comme source d’énergie (alors qu’on nous avait dit 100A pour chaque logement). Comment l’inspecteur n’avait-il pas vu ça à l’inspection ? Certaines entrées électriques n’étaient pas accessibles lors de la visite de l’inspecteur et les anciens propriétaires n’étaient pas sur place pour nous donner accès. Ce fut une grave erreur de notre part, j’en conviens. Nous aurions dû faire appel à un électricien aussi pour faire des vérifications (un immeuble centenaire ne devrait pas être inspecté *que* par un inspecteur) et ne pas nous fier sur ce qui était visible et les belles paroles des anciens proprios.

Nous sommes même allés en cour pour essayer de récupérer les 15 000$ de travaux qui ont dû être faits avant la fin de l’été sans quoi notre compagnie d’assurances ne voulait plus nous assurer. La cour n’a pas été en notre faveur disant que nous aurions dû être plus vigilants dans notre inspection. Encore à ce jour, je suis convaincue qu’une partie aurait dû nous être retournée, car les anciens propriétaires avaient délibérément fait brancher la moitié du logement supérieur au rez-de-chaussée lors de travaux qu’eux-mêmes avaient déclaré avoir faits dans la déclaration de vente (ils avaient déclaré certains travaux, mais pas la partie des branchements électriques frauduleux).

Si seulement cette mésaventure avait été notre dernière, ça n’aurait pas été si mal. Mais les problèmes ont continué de se cumuler tels qu’infestation de souris, problèmes graves d’isolation, gèle de tuyauterie, etc.

Je ne vous parle pas du stress et des inconvénients de ces mauvaises surprises qui sont toutes arrivées en l’espace de quelques mois.

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Ah le plaisir des travaux manuels… – Crédit photo : YULorama

Faire les travaux VS la réalité

Voyant ça de l’extérieur, on pense souvent «Faites faire les travaux et c’est tout» et bien que dans les cas urgents comme j’ai nommé ci-haut nous n’avions effectivement pas eu le choix de faire en sorte que tout soit réglé, il y a des travaux qui finissent par traîner.

Généralement, lorsque l’on a un immeuble à revenus, les travaux que l’on y met sont des dépenses (sauf si les travaux touchent uniquement la partie habitée par le propriétaire occupant). Le problème c’est que la Régie du logement nous impose des quotas quant à la récupération du prix des travaux par l’augmentation des loyers. En effet, l’amortissement du coût des travaux est sur plus de 40 ans ! Pour chaque tranche de 1000$, seulement 2,00$ peuvent être demandés en augmentation de loyer. Pour vous donner une idée, l’amortissement dans les années ’80 était de 8 ans. Quels sont les travaux à faire qui durent aussi longtemps ? Ceci est donc un grand frein pour la plupart des propriétaires qui veulent améliorer l’état de leurs immeubles et voilà pourquoi souvent ils ne font que le strict nécessaire, car ce calcul ne fait aucune logique.

Donc, les travaux de 15 000$ en électricité que mon mari et moi avons mis dans l’immeuble auraient pris plus de 40 ans à être repayés. Ça a du sens ? Pas vraiment.

Il n’y a pas que l’immeuble en tant que tel… mais les locataires aussi

Si le stress n’était lié qu’aux travaux à faire, ça aurait été encore pas trop mal. Malheureusement, après avoir été propriétaires pendant trois ans, nous en sommes venus à la conclusion que des locataires merdiques, ça existe plus qu’on pense.

Des bons locataires, nous en avons eu. Je suis même encore en contact avec certains d’entre eux et on prend des nouvelles de temps en temps (vive Facebook). Cependant, des locataires de marde, nous en avons eu aussi. 

Pourtant, ce n’est pas comme si nous n’avions pas tout fait pour pas que ça arrive. S’il y avait bien une chose dont j’avais excessivement peur, c’était la gestion de mauvais locataires. Les différentes histoires dans les médias, l’émission Proprios en otage, des témoignages de connaissances qui sont aussi propriétaires d’immeubles locatifs, les déclarations ici et là de certains locataires malfaisants disant des «J’m’en calisse, c’pas moi l’proprio» avaient tout fait pour que je m’abonne à la CORPIQ (Corporation des Propriétaires Indépendants du Québec) afin d’avoir accès à leurs ressources et aussi à leur système Proprio-Enquête qui permet de vérifier chaque candidat dans à peu près tous les aspects de sa vie : références du propriétaire actuel et passé, emploi actuel, dossier à la Régie du logement, dossier de crédits et dossier criminel.

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Un type de locataires que personne ne veut. Notre chat l’a achevé. – Crédit photo : YULorama

Malgré ces enquêtes, nous avons eu droit à des locataires qui nous ont imposé leurs animaux de compagnie (lire ici le pourquoi, malgré notre amour pour les animaux, nous avons fini par les refuser) et non seulement ça, mais que l’appartement dégageait des odeurs nauséabondes à cause de l’animal (en fait, je sais que ce n’est pas la faute de l’animal, mais bien du maître qui ne sait pas 1 — s’en occuper comme il faut et 2 — faire du ménage).

Nous avons eu droit à des locataires qui faisaient littéralement déféquer leur chien sur le balcon l’hiver parce qu’«aller prendre une marche pour ça, c’est trop froid».

Nous avons eu droit à des locataires qui faisaient des partys non-stop jusqu’à 4:00 (nous étions indulgents pour quelques partys ici et là, mais quand ça devient une routine…)

Nous avons eu droit à des locataires qui remplissaient leur espace de rangement extérieur de vidanges, car les descendre en bas était trop forçant.

Nous avons eu droit à des locataires qui payaient leur loyer en retard. Chaque mois.

Nous avons eu droit à des locataires qui sont partis sans nous le dire et qui faisaient squatter leurs amis (qui n’étaient pas sur le bail) dans le logement.

Puis, nous avons eu droit à des locataires qui ne payaient tout simplement pas leurs factures d’Hydro-Québec. Comme les propriétaires sont responsables de la consommation de l’électricité dans leur immeuble, si un locataire ne paie pas, le propriétaire est responsable de régler la note et après il peut poursuivre le locataire à la Régie du logement.

Au Québec, c’est illégal de demander un dépôt de garantie. Alors trop de mauvais locataires se servent justement de cette faille pour abuser allègrement.

Sincèrement, avant d’avoir été propriétaire, j’étais locataire et jamais, JAMAIS il me serait venu à l’idée d’agir aussi sauvagement. Personnellement, je n’ai jamais pensé que les propriétaires d’immeubles à revenus étaient des «sales capitalisssssss», comme certains pensent, et que l’argent leur sortait par les oreilles. J’ai toujours su respecter l’état des lieux où j’ai habité. Et même si TOUS les propriétaires étaient de «sales capitalisssssss», ça ne donne pas le droit d’agir en vrai Bougon. Je n’ai donc jamais compris pourquoi certaines personnes pouvaient être comme ça.

Et je vous rappelle que nous avons vécu tout ceci en seulement trois ans et ce, malgré les enquêtes. Je n’ose pas imaginer sur quel genre de personnage certains propriétaires qui ne font pas aussi attention peuvent tomber…

Donc, en plus des locataires qui ne savaient pas vivre et en plus des travaux que nous faisions régulièrement, nous avions évidemment de l’impôt à payer sur les revenus de location. Il est forcé de croire que nous n’avions toujours pas assez de dépenses. La dernière fois que j’avais fait mes impôts et que je devais plus que j’avais cru a été la dernière goutte dans le vase «OK ON VEND».

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Adieu triplex ! – Crédit photo : YULorama

Et pourquoi pas un condo ?

Nous avons donc vendu au printemps et maintenant nous habitons un mignon 3 1/2 dans une tour à condo. Nous ne sommes plus propriétaires. Nous louons le condo. Et nous n’avons jamais été aussi en paix depuis !

Pourquoi n’avons-nous pas acheté ? Premièrement, l’expérience de condo, nous l’avions déjà vécue et ça aussi c’est un autre paquet de trouble.

Il est difficile de prévoir à l’avance, malgré les procès verbaux des assemblées annuelles, comment un immeuble à condos est géré. Sur papier, tout peut sembler bien, mais la réalité peut être autre. Nous avions déjà vécu dans une série de condos comptant 32 unités, mais comme le tout était géré à l’interne, une histoire de clique avait commencé à se former. Et comme je ne suis pas très clique dans la vie, eh bien je n’en faisais pas partie. Ainsi, lors d’une rencontre annuelle, j’avais l’impression de revivre mon secondaire quand, lorsque je voulais soulever des points dont certains membres de la clique étaient en désaccord, on criait du fond de la salle «Bon, as-tu fini là? / On s’en sacre ! / Ok, c’est beau, bye !» Je vous jure.

La vie de condo peut-être en quelque sorte encore pire qu’être propriétaire unique ou encore locataire car nous faisons affaire avec plein d’autres propriétaires. Bref, tout le monde a son mot à dire. Ça fait que lorsqu’il y a des p’tits boss dans la place, ceux et celles qui ne jappent pas aussi fort finissent par juste subir.

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Enfin libéré, mon mari regarde vers un avenir plus clair depuis la porte-patio de notre nouvel appartement ! – Crédit photo : YULorama

Le retour à la location

Donc, oui, nous sommes de retour à la location et sincèrement, je ne pense pas revenir propriétaire de si tôt. Nous avons peut-être été simplement TRÈS malchanceux durant toutes ces années, mais même si on enlève le côté malchance, les avantages d’être locataires sont nombreux :

  • Aucun entretien à faire
    Un appel au propriétaire et c’est lui qui s’arrange avec ça.
  • Un prix fixe à payer chaque mois
    Quand on est propriétaire, on sait jamais qu’est-ce qui peut nous tomber sur la tête.
  • Si on n’aime pas le logement où on habite, il est plus simple de partir
    Soit à la fin du bail, soit on cède le bail et un déménagement coûte moins cher que le notaire. Quand on est propriétaire et que l’on met son immeuble en vente, ça peut prendre pas mal plus de temps.
  • On a plus de temps libre
    Aucune gestion d’entretien ou de locataire à faire.
  • On peut investir notre argent dans divers porte-feuilles plutôt que mettre tous ses œufs dans le même panier
    Oui, certains propriétaires sont capables d’investir à divers endroits, mais c’est assez difficile à moins d’être plus fortuné.
  • Aucune hypothèque à payer
    Bien qu’avoir un immeuble ou un condo est un actif, l’hypothèque quant à lui est un passif, donc une dette… Une très grosse dette.

Il n’y a pas une journée depuis que je suis de retour à la location que je ne regarde pas le ciel en me disant «Dieu merci, tout ça est fini» (et je ne suis pas particulièrement croyante). Ces dernières années à vivre tout ce que je viens de dire nous ont fait, à mon mari et moi, vivre un immense stress qui a eu un impact tant sur notre santé physique et mentale mais aussi financière (vous devinerez qu’avoir vendu un triplex seulement 3 ans après son achat et avoir mis des dizaines de milliers de dollars en travaux a été plus une perte qu’un gain) de même qu’une solide épreuve sur la solidité de notre couple. 

La bonne nouvelle est que le fameux «Ce qui ne nous tue pas nous rend plus fort» est vrai et que tous les apprentissages que nous avons faits nous a aidé à passer à travers ces épreuves et nous a permis de réaliser beaucoup de choses. Et maintenant nous partons avec un bagage neuf et une nouvelle vie devant nous.

 

7 COMMENTAIRES

  1. Bon résumé de ce qui peut devenir une histoire d’horreur. Je suis propriétaire d’un triplex et je peux comprendre à quel point c’est un jeu de roulette russe, parfois: moi aussi je suis tombée sur un locataire et des colocs dignes des pires scénarios de télésérie du genre «Chambres en ville… de l’enfer». J’ai fait une recherche sur la CORPIQ (une amie est membre plutôt de l’Association des propriétaires du Québec) et j’ai vu que l’acronyme signifie Corporation des propriétaires immobiliers – et non Indépendants – du Québec, si tu veux corriger le nom dans ton texte.
    Moi c’est un lieu de vie qui me convient et je ne sais pas si je trouverais à la fois un appart à mon goût, une cour immense, un loyer abordable et un(e) proprio aussi cool que moi (je n’hésite pas à faire des rénovations, à payer pour la peinture à la demande de mes locataires et même à leur offrir tous les ans un cadeau de Noël). Sans compter qu’à force, on accumule des biens et que je n’ai pas le goût de déménager! QUESTION: entre la CORPIQ et l’APQ, qu’est-ce qui t’avait fait choisir la CORPIQ? Ton article m’a donné le goût de m’abonner à une des deux associations et je trouve que leurs services sont semblables. Des conseils? (tu auras un regard neutre, avec beaucoup de recul, car tu n’es plus propriétaire!) MERCI beaucoup et bonne chance dans ta nouvelle vie de locataire!

    • Merci, je vais faire la correction. Je suis tellement habituée de dire CORPIQ et non le nom au complet ! Je les avais choisi simplement parce qu’un de mes amis qui est propriétaire d’un immeuble à revenus m’en avait fait la suggestion. Je ne connaissais pas l’APQ à ce moment, alors je n’avais pas pu peser les pours et les contres de chacun. Je pense qu’il vaudrait la peine de voir ce qui les différencie avant de faire un choix. Personnellement, bien que j’aime la mission de la CORPIQ, j’ai l’impression que les actions concrètes tardaient… Beaucoup de blabla, peu d’actions. Mais c’est un point de vue extérieur, bien entendu. Je ne sais pas ce qui se passe à l’interne. Ils se battent peut-être comme un diable dans l’eau bénite et on le voit pas ! Par contre, même si j’ai eu des problèmes avec des locataires, j’ai adoré leur service Proprio-Enquête.

      Merci pour tes souhaits :)

  2. Intéressant merci. C’est la raison pour laquelle nous sommes locataires aussi. Votre avant-dernière phrase devrait être revue selon moi, il y a quelques mots de trop. Bon succès pour le futur!

  3. Merci pour cet Intéressant point de vue. C’est incroyable le comportement de certains… Et les propriétaires n’ont malheureusement pas toujours les recours pour se défendre dans ces luttes qui prennent beaucoup de temps et d’énergie.
    Je mettrais juste un bémol sur l’amortissement des travaux qui se fait sur 40 ans. Certains pensent qu’en achetant un immeuble à revenus, l’ensemble des loyers sont des bénéfices qui vont payer directement l’hypothèque et peuvent remplacer un salaire. En fait, une partie du loyer devrait être réservée pour les travaux et les rénovations. De la même manière, lorsqu’on est propriétaire d’un appartement ou d’une maison individuelle, ou même d’une voiture il faut prévoir de mettre de côté pour l’entretien et les urgences. Les loyers aident bel et bien à payer ces réparations, mais pas seulement à posteriori. C’est une gestion à prévoir et des investissements qui seront aussi potentiellement récupérés lors de la revente. Mais non, les locataires ne sont pas là pour vous payer l’achat de votre triplex et son entretien, mais ils vous permettent d’acheter plus grand que ce que vous pourriez vous offrir avec seulement vos revenus, et de faire ainsi un investissement sur le long terme.

  4. OMG ! Ce billet me rappelle le même cauchemar auquel nous avons nous aussi été confrontés pendant trois ans! Au bout du compte, tout le monde s’en lave les mains. L’inspecteur, l’agent d’immeuble, et même la banque qui nous ajoute une belle pénalité parce qu’au bout du rouleau, on se décide à vendre, brisant ainsi l’hypothèque avant terme. Nous aussi nous en sommes maintenant à la location et je ne remercierai jamais assez le ciel d’être enfin sortie de ce cauchemar, après avoir vendu à perte…. Un apprentissage qu’on paie définitivement longtemps ! Mais c’est bon de remettre les pendules à l’heure. Beaucoup trop de gens imaginent encore que l’investissement dans les immeubles à revenus, c’est gage de sécurité financière.

    Marie-Josée

    • Oui, disons que la pénalité hypothécaire est vraiment une belle claque sur la gueule pour tenter de se sortir d’un cauchemar ! Personnellement, j’aimais vraiment mieux la payer qu’attendre deux ans de plus. La paix ça s’achète ! Vive la location ! Je remercie le ciel aussi chaque jour d’être sortie ENFIN de cette merde. Il fut un moment que je pensais réellement que je ne m’en sortirais pas ! Merci pour votre message, Marie-Josée ! :)

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